Renovatieverplichting: dit moet u weten bij verkoop met EPC-label E of F

Voor wie geldt de renovatieverplichting?

De renovatieverplichting geldt voor alle nieuwe eigenaars van een eengezinswoning of appartement met een EPC-label E of F. Belangrijk is dat het gaat om een  “notariële overdracht in volle eigendom”. Hieronder valt de standaard aankoop-verkoop, schenking, afstand-deling, ruil, etc.

Ook het vestigen van een recht van erfpacht of opstal valt onder de renovatieplicht.

Als enkel het vruchtgebruik of de naakte eigendom wordt overgedragen, dan gaat het niet om een overdracht in volle eigendom en geldt er geen renovatieverplichting.

Zijn er uitzonderingen op de renovatieverplichting?

In volgende gevallen is er geen renovatieverplichting, ook al is er sprake van een notariële overdracht in volle eigendom:

• bij overdracht in kader van een erfenis. Let wel op, indien er reeds een renovatieverplichting rust op de woning dan blijft deze gelden. De erfgenamen moeten dan binnen de resterende termijn voldoen aan de renovatieplicht. Word er beslist om de geërfde woning te verkopen, ook dan zal de renovatieplicht gelden.
• bij overdracht tussen twee natuurlijke personen die beiden reeds eigenaar zijn van de woning en waarbij minstens één van hen er zijn hoofdverblijfplaats behoudt.  Vaak gaat het dan om een scheiding, uitkoopregeling of een of beëindiging van een wettelijke samenwoning.
• bij gebouwen die worden gesloopt binnen de 5 jaar na akte.
• tijdelijke constructies die minder dan twee jaar in gebruik worden genomen.
• bij een beschermd monument, een beschermd stads- of dorpsgezicht of een woning die op de inventaris bouwkundig erfgoed staat.
• bij akten met een declaratieve werking.
• bij een verlenging van een opstalrecht of erfpacht tussen dezelfde partijen, is de renovatieverplichting niet van toepassing.
• bij een fusie of opslorping.
• bij een partiële splitsing.
• bij een ‘share deal’ oftewel een overdracht of verkoop van aandelen binnen een vennootschap.

Hoeveel tijd heb je om te renoveren?

De koper heeft een periode van 5 jaar na aktedatum om de renovatiewerken uit te voeren. Na deze periode moet de labelverbetering gestaafd kunnen worden door een nieuwe EPC-attest. De energiedeskundige die het EPC-attest opmaakt zal deze indienen in het energieprestatiedatabank van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Het VEKA kan deze gegevens dan raadplegen en nagaan of de renovatieplicht is voldaan.

Wat als je niet binnen 5 jaar renoveert?

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) controleert systematisch of de renovatieverplichting is voldaan. Wanneer uit het energieprestatiedatabank blijkt dat er geen EPC-attest tijdig is ingediend met minstens een label D dan riskeert u een geldboete met een minimumbedrag van 500 euro en een maximumbedrag van 200.000 euro. De boete heft de verplichting niet op: het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap legt meteen een nieuwe termijn vast waarbinnen u aan de verplichting moet voldoen.

Wat als je je huis verkoopt binnen 5 jaar?

De nieuwe eigenaar moet dan binnen de resterende termijn voldoen aan de energie-eisen waaraan de vorige eigenaar moest voldoen.

Een erfenis valt niet onder een notariële overdracht in volle eigendom en moet dus niet standaard aan de renovatieverplichting voldoen. Echter, bij een erfenis die plaatsvindt tijdens de looptijd van de renovatieverplichting moet de erfgenaam/legataris binnen de resterende termijn voldoen aan de eisen waaraan de erflater moest voldoen.

Hoe renoveren van EPC-label F naar D?

De meest efficiënte manier om van een label F naar D te verbeteren, omvat drie cruciale stappen:

1) Isolatie van het gebouwschil: de belangrijkste stap is het isoleren van het dak en de gevel. In geval van een onderkelderde woning of een appartement boven een onverwarmde garage, wordt de vloer beschouwd als een verliesoppervlakte die eveneens geïsoleerd dient te worden.

2) Hoogrendementsbeglazing voor het buitenschrijnwerk: raamopeningen zijn energetisch het zwakste punt in gevel- en dakvlakken. U lost dit op door het buitenschrijnwerk te voorzien van hoogrendementsbeglazing.

Plaatst u nieuwe ramen kies dan minsten voor hoogrendementsbeglazing met een u-waarde 1.0.

3) Overschakelen naar een condensatieketel of warmtepomp: de grootste energieverbruikers in huis zijn de technieken voor verwarming en sanitair warm water. Door over te stappen naar een condensatieketel of warmtepomp kiest u voor een energie-efficiënte verwarmingssysteem en bespaart u fors op energiekosten.

De impact van deze maatregelen op het EPC-label kan variëren afhankelijk van het type bebouwing, bouwvolume en bruto vloeroppervlakte. Voor een rijwoning is het bijvoorbeeld realistisch om met isolatie van het dak, de gevel en hoogrendementsbeglazing het label D te behalen. In geval van een open bebouwing, waar er meer verliesoppervlakte is, wordt het plaatsen van een condensatieketel of warmtepomp vaak doorslaggevend om het gewenste label te bereiken.

Bij de beoordeling van uw specifieke situatie is het belangrijk om te overwegen welke combinatie van maatregelen het meest geschikt is. Neem gerust contact met ons op voor professioneel advies op maat en ontdek hoe u uw woning snel en efficiënt kunt upgraden naar een energiezuiniger label D of beter.

Wat met renovatieverplichting bij appartementen?

Overweeg je de aankoop van een appartement met een EPC-label E of F? Het is belangrijk te weten dat een dergelijk label wijst op een minder energiezuinige woning, wat kan resulteren in hogere energiekosten voor jou als toekomstige eigenaar. Het is dus verstandig om voor de aankoop rekening te houden met mogelijke renovaties aan de gemeenschappelijke delen, zoals: dakisolatie, gevelisolatie, vloerisolatie, collectieve verwarmingsinstallaties etc.

Het is essentieel om dit punt aan de Algemene Vergadering van de VME voor te leggen. Aangezien deze renovaties een wettelijke verplichting zijn, is slechts een gewone meerderheid van 50% + 1 vereist in de Algemene Vergadering om de werken goed te keuren en uit te laten voeren. Als er geen meerderheid wordt behaald, kan je de Vrederechter benaderen om eventuele weigering te betwisten en overrulen.

Is er een renovatieverplichting bij schenking?

De renovatieverplichting is ook van toepassing bij een schenking wanneer deze een overdracht in volle eigendom betreft.

Is er een renovatieverplichting bij erfenis?

De renovatieverplichting geldt niet bij woningen die je krijgt uit een erfenis. Uitzondering: als de geërfde woning al onderhevig is aan een renovatieverplichting, blijft deze verplichting van kracht. De erfgenamen dienen binnen de resterende termijn aan deze renovatieverplichting te voldoen. Als er wordt besloten om de geërfde woning te verkopen, blijft de renovatieverplichting ook van toepassing.

Is er een renovatieverplichting bij het inbrengen van een woning in een huwelijksgemeenschap?

De verplichting tot renovatie geldt voor de inbreng in een huwelijksgemeenschap, op voorwaarde dat deze inbreng wordt vastgelegd in een notariële akte en een volledige eigendomsoverdracht omvat.

Is er een renovatieverplichting bij scheiding, uitkoop?

In geval van een scheiding, beëindiging van samenwoning is er geen renovatieplicht. Houd er rekening mee dat als een deel van het volledige eigendom wordt overgenomen door een nieuwe partner of derde partij, dit een notariële overdracht betreft die wel onderhevig is aan de renovatieverplichting.

Renovatieverplichting lange-termijndoelstellingen

Label D is slechts een eerste tussenstap. Label A is het uiteindelijke doel voor elke woning of appartement tegen 2050.

Stel dat u in 2023 een woning met label F koopt. Dan moet u deze binnen vijf jaar, dus tegen 2028, renoveren tot minstens label D. Als u in 2030 besluit de woning weer te verkopen (met label D), zal de nieuwe eigenaar opnieuw moeten renoveren, dit keer tot minstens label C of beter. Daarom is het verstandig om nu al te streven naar minstens label A. Op die manier profiteert u ook zo vroeg mogelijk al van de energiewinsten.

Welke EPC-label behalen tegen wanneer? Het langetermijnpad met verstrengingen voor de renovatieplicht is als volgt vastgelegd:

Schema van het langetermijnpad voor woningen